Incentives horen in het huurcontract

31 mei 2013

De Nederlandse kantorenmarkt kent op een aantal locaties een aanzienlijk overaanbod. Hierdoor is de strijd om de kantoorgebruiker groot. Door het verstrekken van incentives proberen eigenaren van kantoorruimte de gebruiker te interesseren voor hun kantoor. Een incentive is letterlijk vertaald een stimulans. Incentives worden op de Nederlandse kantorenmarkt op veel verschillende manieren toegepast, maar de meest voorkomende is de huurvrije periode. Verhuurders bieden een tijdelijke aanpassing van de huur in afwachting van betere tijden. Daarom worden incentives gegeven en wordt niet de bruto contractshuur aangepast. Omdat het geven van incentives het exclusieve domein is tussen verhuurder en huurder worden deze nauwelijks naar de markt gecommuniceerd en hebben incentives het imago transparantie in de weg te staan. Cuno van Steenhoven, voorzitter van het Dagelijks Bestuur van DTZ Zadelhoff: "Toch zijn incentives al veel transparanter dan vroeger. Zo worden incentives vrijwel altijd opgenomen in een paragraaf van het huurcontract en niet in een side letter."

Uit uniek onderzoek naar de ontwikkeling van incentives over de afgelopen 10 jaar op de Amsterdamse Zuidas blijken incentives niet alleen van deze tijd te zijn. In de periode 2003-2012 schommelden incentives tussen 6% en 20%. Voor 2012 geldt dat in het kerngebied van de Zuidas gemiddeld 17% van de totale contractsduur huurvrij is gegeven. Momenteel is sprake van een dalende tendens die wordt veroorzaakt door schaarste aan goede beschikbare kantoorruimte.

Ontwikkeling van gemiddelde incentives Londen West End, Paris CBD en Amsterdam Zuidas
Huurvrije periode als % van totale contractsduur (2003-2012)

Ontwikkeling van gemiddelde incentives_550px

Incentives zijn niet typisch Nederlands, ook in Londen en Parijs worden huurvrije perioden gegeven. Incentives in het CBD van Parijs schommelden in de periode 2003-2012 tussen 3% en 11% en in Londen West End tussen 10% en 25%. Er is duidelijk verschil in de mate van transparantie over gegeven incentives. Zo is het in Londen heel normaal om de gegeven kortingen openlijk te communiceren, Nederland volgt doordat incentives duidelijk worden opgenomen in het huurcontract, terwijl in Frankrijk incentives zeer lastig zijn te achterhalen.

Ontwikkeling van de gemiddelde effectieve huur Londen West End, Paris CBD en Amsterdam Zuidas
Gemiddelde huur inclusief huurvrije periode in € per m² per jaar (2003-2012)

Ontwikkeling van de gemiddelde bruto contractshuur_550px

Geschoond van incentives blijkt de effectieve huurprijs op de Amsterdamse Zuidas zich het meest stabiel te ontwikkelen. De effectieve huurprijs in Londen West End is door de jaren heen zeer volatiel en ook de effectieve huurprijs in het CBD van Parijs schommelt meer.

Voor de uitgebreide analyse klikt u hier.